深圳市華盟房地產(chǎn)投資顧問有限公司
Shenzhen Huameng Real Estate Investment Consulting Co., Ltd.
文章出處：房產(chǎn)地帶 閱讀量： 發(fā)布時間：2022-06-26 11:16:26
深圳小產(chǎn)權(quán)房交易如此火爆,應(yīng)該從源頭抓起控制商品房的價格漲幅！
4月27日晚間，央視披露了深圳小產(chǎn)權(quán)房炒賣的情況。報道稱，小開發(fā)商通常會把一些地段較好的小產(chǎn)權(quán)房買下進(jìn)行改造翻新，包裝成“商品房”后售賣，最終流入剛需客手中;投資客則一般選擇一次性購買幾套小產(chǎn)權(quán)房房源，短期用來收租，長期博拆遷來獲得更多收益。隨后，這條新聞在互聯(lián)網(wǎng)發(fā)酵。
28日上午，與此關(guān)聯(lián)的數(shù)則消息流出。其中有:落款為“大浪街道經(jīng)濟(jì)服務(wù)辦公室”要求各股份合作公司不得進(jìn)行小產(chǎn)權(quán)房交易;統(tǒng)計報送轄區(qū)內(nèi)售賣房產(chǎn)中介情況;中介門店被相關(guān)政府單位查封等。
對此，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇指出，實際上，最新的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》明確了，在舊改項目立項之前，就要先房源確權(quán)，即使購買了也是長期持有的過程;而對于已立項的，建議政策細(xì)則上也能要求在某個時間點之前，就要對這些小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)進(jìn)行確權(quán)。這樣一來，就堵住了小產(chǎn)權(quán)房炒賣的漏洞。
關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房交易的風(fēng)險，廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒在接受南方日報、南方+采訪時表示，對有綠本房產(chǎn)證農(nóng)民房或申報過歷史遺留違法建筑的房產(chǎn)，最大的風(fēng)險是原產(chǎn)權(quán)人或申報人對外欠債，房產(chǎn)被法院查封拍賣。
而市場層面，在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，要想控制小產(chǎn)權(quán)房投資行為和價格暴漲，首先要從源頭上控制商品房的價格漲幅;其次要明確補償標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)不能隨意變動。
根據(jù)4月28日上午召開的違規(guī)銷售小產(chǎn)權(quán)房問題的會議上領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，要求各公司做好以下幾點:一是進(jìn)一步摸清小產(chǎn)權(quán)房在集體土地上建設(shè)的情況，嚴(yán)禁私下建設(shè)、銷售小產(chǎn)權(quán)房;二是涉及到小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)權(quán)變更、過戶的不允許蓋公章;三是清理轄區(qū)涉及到小產(chǎn)權(quán)銷售的宣傳廣告;四是嚴(yán)防工業(yè)園區(qū)宿舍違規(guī)違法改造等情況;五是節(jié)假日期間需要密切關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房的情況，一旦發(fā)現(xiàn)異常需及時上報相關(guān)單位，提高輿情敏感度”。
據(jù)了解，隨著2020年“715新政”對深圳購買住房資格進(jìn)一步提高，部份在此輪調(diào)控中失去購房資格的人士，將購買目標(biāo)轉(zhuǎn)向小產(chǎn)權(quán)房。有多位知情人告訴南方日報、南方+:小產(chǎn)權(quán)房火了。甚至有人指出:樓市調(diào)控越嚴(yán)，越有利于小產(chǎn)權(quán)房交易。
與此同時，房產(chǎn)中介也在互聯(lián)網(wǎng)頻繁推薦小產(chǎn)權(quán)房的房源信息，包括城中村房源、新建小產(chǎn)權(quán)樓盤等;另有小產(chǎn)權(quán)房民間專家開設(shè)相關(guān)課程，并提供購買咨詢服務(wù)等。
專家解讀
實際上，3月1日起施行的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》中就明確打擊城市更新中小產(chǎn)權(quán)房的炒賣行為。其中要求:區(qū)城市更新部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)權(quán)利人更新意愿核實階段對歷史違建物業(yè)權(quán)利人進(jìn)行核實，由經(jīng)核實的物業(yè)權(quán)利人與市場主體簽訂搬遷補償協(xié)議。
那么，深圳此輪嚴(yán)查小產(chǎn)權(quán)房的行動對于深圳樓市有何影響?市民購買小產(chǎn)權(quán)房有哪些風(fēng)險?南方日報、南方+特邀請合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇、廣東華商律師事務(wù)所律師周爭鋒、廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉作解讀。
1、舊改專家:現(xiàn)在購買小產(chǎn)權(quán)房要長期持有
對此，合一城市更新集團(tuán)董事總經(jīng)理羅宇表示，目前只看到大浪街道辦的通知，是否全市統(tǒng)一行動有待觀察。如果全市統(tǒng)一行動，會對小產(chǎn)權(quán)房的投機行為有很大的影響。
他強調(diào)，想要堵住小產(chǎn)權(quán)房反復(fù)炒賣的行為:一方面約束中介行為;另一方面需要村股份公司與開發(fā)商配合，讓其不為交易提供便利。
羅宇指出，實際上，最新的《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市更新條例》明確了，在城市更新項目計劃立項之前，就要先就村改項目的房產(chǎn)確權(quán)并回遷給確權(quán)權(quán)利人，即使購買了也是長期持有等待回遷;而對于已立項的，建議政策細(xì)則上也能要求在某個時間點之前，就要對這些小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)。這樣一來，就堵住了小產(chǎn)權(quán)房炒賣的漏洞。
羅宇介紹，小產(chǎn)權(quán)房市場有兩大類別，一類是潛在舊改范圍內(nèi)房產(chǎn)，屬于回遷房類，這類目前投機炒作的比較多;另一類是非舊改房產(chǎn)，購買后主要是為了居住。深圳常住人口持續(xù)的增加帶動了旺盛的購房需求，而由于商品房占比住房總量較低，導(dǎo)致剛性需求進(jìn)入小產(chǎn)權(quán)房交易市場。其實，有很多買家購買小產(chǎn)權(quán)房是為了居住，客觀來說這也是對深圳住房需求的有效補充。所以，長期來講，探索將小產(chǎn)權(quán)房納入公共住房保障體系才是長久之計。
而關(guān)于這輪小產(chǎn)權(quán)房市場升溫的主要原因，羅宇強調(diào)，是房產(chǎn)投資需求在“715新政”后抑制了，加上小產(chǎn)權(quán)房不限購，致使部分短炒資金進(jìn)場帶動了市場火熱象。
要控制商品房的價格漲幅
對于小產(chǎn)權(quán)房交易遭遇嚴(yán)查，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，深圳這一輪更多的還在市場秩序?qū)ｍ椫卫砗脱膊椋热绮辉试S小產(chǎn)權(quán)房交易，嚴(yán)查中介門店等。但是當(dāng)前商品房價格出現(xiàn)明顯上漲，且與小產(chǎn)權(quán)房價格存在巨大的差異時，政府又明確規(guī)劃好了舊改拆除的片區(qū)，就難以阻擋投資資金的介入。要想控制小產(chǎn)權(quán)房投資行為和價格暴漲，首先要從源頭上控制商品房的價格漲幅，其次要明確補償標(biāo)準(zhǔn)，這個標(biāo)準(zhǔn)不能隨意變動。
而小產(chǎn)權(quán)房火熱的背后，李宇嘉認(rèn)為，樓市調(diào)控高壓，加杠桿被嚴(yán)厲控制后，資金需要出口。深圳本外幣存款規(guī)模在熱點城市里面近十年增長最快。前期商品房價格快速上漲，小產(chǎn)權(quán)房和商品房價格的水位差有所擴大。資金投資小產(chǎn)權(quán)房，其實一直都存在，特別是近年來舊改規(guī)模擴大，補償成本隨著房價上漲水漲船高。很多資金在補償前投資布局小產(chǎn)權(quán)房，博取高收益。于是就出現(xiàn)了西部地區(qū)一些小產(chǎn)權(quán)房投資價格高達(dá)五萬元每平方米的狀況。
李宇嘉表示，深圳過半住房為小產(chǎn)權(quán)房，本質(zhì)上與深圳的人口結(jié)構(gòu)是有關(guān)系的。過去，深圳70%的居民為外來打工者，收入比較低，過半小產(chǎn)權(quán)房適合他們的居住需求。近年來，人口結(jié)構(gòu)發(fā)生迭代形式就業(yè)大學(xué)生增加，但新涌入的新市民和年輕人買不起，租不起商品住房。這些房子應(yīng)該發(fā)揮低租金、區(qū)位好、小戶型的優(yōu)勢，成為深圳住房供給重要的組成部分，特別是構(gòu)建租購并舉住房制度的重要環(huán)節(jié)。“現(xiàn)在，深圳要大規(guī)模的拆除，我認(rèn)為是不太合理的，拆除的規(guī)模還是太大了。特別是特區(qū)外(西部)的城中村，隨著特區(qū)外商品房的價格暴漲，已經(jīng)成為很重要的租賃房源了”。
不過，即使在深圳住房緊缺的情形之下，李宇嘉認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”是不太可能的。他表示，一方面這些小產(chǎn)權(quán)房本身屬于違法建筑。原來是宅基地，在城市化的過程中，沒有辦理合法的進(jìn)入市場的手續(xù)，比如規(guī)劃補交土地出讓金等。另一方面，這些小產(chǎn)權(quán)房之所以租金低，是因為它是違法的，居住體驗感和配套設(shè)施不如商品房，如果轉(zhuǎn)正租金和價格就會上漲。
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深圳市華盟房地產(chǎn)投資顧問有限公司于2015年11月24日成立。法定代表人何詠斌，公司經(jīng)營范圍包括：房地產(chǎn)投資策劃，房地產(chǎn)信息咨詢，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，自有房屋出租，在合法取得使用權(quán)的土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)項目策劃；室內(nèi)外裝修、裝飾工程的設(shè)計和施工，樓盤代理；物業(yè)管理服務(wù)；市場營銷策劃等。
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